Jaunumi

01.09.2022

Galvenās tendences mājokļu tirgū augustā

Energoresursu sadārdzinājums un inflācija ir faktori, kas būtiski ietekmē nekustamā īpašuma tirgus dalībnieku uzskatus. Darījumu cenas reģistros parādās ar mēnešos mērāmu laika nobīdi, tādēļ, lai tirgus dalībnieki varētu vieglāk orientēties notiekošajā, uzņēmums “Latio” ik mēnesi “Mājokļu tirgus pārliecības indeksā” apkopo piecus rādītājus, kas visizteiksmīgāk raksturo situāciju tirgū aizvadītajā mēnesī. Augusta nozīmīgākais jaunums – pirmo reizi kopš 2020. gada tirgū vērojama sērijveida dzīvokļu cenu lejupslīde. To sekmējuši vairāki faktori, un prognozējams, ka, būtiski nemainoties apstākļiem, cenu kritums varētu turpināties arī nākamajos mēnešos.

 

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par augustu:

  • 32 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (jūlijā 28 dienas);
  • 14% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (jūlijā 16%);
  • 63% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (jūlijā 60%);
  • 4% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu, nekā norādīts sludinājumā (jūlijā 7%);
  • 26% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (jūlijā 24%).

 

Analizējot tirgu, secināms, ka kopumā augustā tas kļuvis nedaudz aktīvāks – salīdzinājumā ar jūliju audzis gan sludinājumu, gan noslēgto darījumu skaits. Vienlaikus palielinājies arī dienu skaits, kurā mājokļi tiek pārdoti par tirgus cenu. Tas skaidrojams gan ar plašāku piedāvājumu un pircēju iespējām ilgāk izsvērt lēmumu, gan arī potenciālo pircēju bažām par gaidāmajām apkures sezonas izmaksām un inflācijas radītajām sekām, tostarp Euribor esošo un vēl iespējamo pieaugumu. Tāpat savu ietekmi atstāj arī banku kredītpolitikas, kas nereti palikušas stingrākas, piemēram, iegādājoties īpašumu, kam nepieciešami papildu ieguldījumi, var tikt lūgts uzrādīt arī plānoto darbu tāmi un apliecinājumu, ka šādi līdzekļi ir pircēja rīcībā.

Līdztekus, salīdzinot ar šī gada janvāri, augustā par 58% pieaudzis sērijveida dzīvokļu piedāvājums. Būtisko kāpumu lielākoties veido lielas platības īpašumi, bieži ar nemūsdienīgu apdari, turklāt energoneefektīvi. Kaut gan pircēji šobrīd meklē pretējo, jauno projektu piedāvājums ir ļoti niecīgs. Augustā Rīgā bijuši pieejami vien aptuveni 624 jaunbūvju dzīvokļi, kas ir par 15% mazāk salīdzinājumā ar šī gada janvāri. Šāda tirgus situācija vēl arvien ļauj nerentablo dzīvokļu īpašniekiem pārdot savus īpašumus. Tiesa, nevēloties pazemināt cenu, tas kļuvis krietni sarežģītāk un, nepiesaistot starpniecības speciālistus, kas pārzina potenciālo pircēju uzrunāšanas specifiku un to, kā izcelt objektu labākās īpašības, saprātīgā termiņā teju neiespējami.

Skaidrojot jaunumus sērijveida dzīvokļu segmentā, “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva stāsta: “Divu gadu laikā pirmo reizi redzam šo īpašumu cenu lejupslīdi. Kaut gan kritums kopumā šobrīd ir neliels – -1% –, lejupslīdei turpinoties, līdz gada beigām tie jau varētu būt  -6%. Turklāt ir jāņem vērā apstākļi, kas to var sekmēt – zināms, ka nākamajā pusgadā jauno projektu dzīvokļu piedāvājums pieaugs. Vairāki objekti tiks nodoti ekspluatācijā, tāpat attīstītāji plāno atvērt vairākas jaunas rezervācijas. Tas tirgū nenoliedzami ienesīs savas korekcijas. Tāpēc, izsverot visus faktorus, prognozējams, ka, ja vien pasaulē atkal nepiedzīvosim kādu force majeure situāciju, šie apstākļi veicinās arī turpmāku nelikvīdu sērijveida dzīvokļu cenu dempingu.”

Vērtējot privātmāju segmentu, secināms, ka arī augustā kompaktu, mūsdienu prasībām atbilstošu savrupnamu piedāvājums vēl arvien nespēj apmierināt pieprasījumu.

“Aktīvajā Pierīgā atkarībā no īpašuma stāvokļa un apkures veida gada laikā privātmāju cenas ir palielinājušās par 5-10%. Lai gan publiskajā telpā pēdējos mēnešos nereti tika dzirdēti viedokļi, ka tirgū pirms apkures sezonas sākšanās jānonāk lielam daudzumam ar dabasgāzi apsildāmo privātmāju, šobrīd šāda tendence nav vērojama. Gluži pretēji – patlaban šādu īpašumu īpašnieki ļoti aktīvi meklē alternatīvus apkures veidus – to apliecina gan tirgus eksperti, gan arī mūsu Energoefektivitātes kalkulatora izmantošanas intensitāte, cilvēkiem vēloties salīdzināt datus esošajam apkures veidam pret citu alternatīvo apkures veidu,” secina K. Ijevleva, izsakot prognozes, ka situāciju nedaudz var pamainīt apkures sezonas sākšanās, jo daļa īpašnieku var nepaspēt veikt sistēmu nomaiņu. Tomēr tam nevajadzētu būtiski ietekmēt tirgu.

Lai arī augustā mājokļu piedāvājumu skaits ir nedaudz kāpis, tas nav audzis segmentos, kas būtu aktuāli vairumam pirkt gribētāju. Vienlaikus vērojama pircēju nosvērtāka rīcība lēmumu pieņemšanā. Tas ļauj tirgum kļūt nedaudz “veselīgākam”, atgriežoties pie loģiskiem tirgus procesiem un sniedzot iespējas izteikt pamatojamas nākotnes prognozes.

*Indeksa aprēķins veikts, balstoties uz “Latio” darījumu vadītāju sniegtajiem datiem.