Jaunumi

04.01.2023

Kredītu sadārdzinājuma šoks piebremzē, bet neapstādina mājokļu tirgu

2022. gada izskaņā mājokļu tirgu var raksturot kā palēninātu filmu – darījumi notiek, taču dažādos segmentos ļoti atšķirīgos tempos. Pircēji joprojām cer uz cenu kritumu, savukārt pārdevēji – uz kāpumu. Decembrī novērots pieaugums to darījumu skaitā, kas, izvairoties no inflācijas sekām, saistīts ar brīvo līdzekļu investēšanu nekustamajos īpašumos.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par decembri:

  • 70 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (novembrī – 61; oktobrī – 45; septembrī – 36; augustā – 32; jūlijā – 28 dienas);
  • 5% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (novembrī – 5%; oktobrī – 8%; septembrī – 12%; augustā – 14%; jūlijā – 16%);
  • 52% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (novembrī – 51%; oktobrī – 55%; septembrī – 58%; augustā – 63%; jūlijā – 60%);
  • 1% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (novembrī – 1%; oktobrī – 2%; septembrī – 2%; augustā – 4%; jūlijā – 7%);
  • 29% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (novembrī – 28%; oktobrī – 26%; septembrī – 26%; augustā – 26%; jūlijā – 24%).

Arī decembra mēnesī mājokļu tirgu lielākoties var raksturot kā nogaidošu – bez būtiskām svārstībām pārdevēju vai pircēju vēlamajos virzienos. Pārdot gribētāji cenas notur vasaras – rudens līmenī, tās nenolaižot un cerot uz pieprasījuma pieaugumu 2023. gada pirmajā ceturksnī. Pircēji turpretim lēmumus pieņem daudz lēnāk, rūpīgi izvērtējot visus piedāvājumus un nereti izsverot jaunā īpašuma ienesīguma potenciālu. Vienlaikus tirgus nav apstājies. Vēl joprojām labi objekti, kas ir gaumīgi iekārtoti, ar mūsdienīgu apdari un neprasa papildu ieguldījumus, tiek pārdoti samērā ātri – vidēji mēneša laikā. Pat sērijveida namos. Taču morāli novecojušus un mūsdienu prasībām neatbilstošos īpašumus, būtiski nepazeminot tiem cenas, var tirgot mēnešiem, nesaņemot nevienu zvanu. Tādejādi vidējais dienu skaits, kurās, tirgū nonākušie īpašumi tiek realizēti, šobrīd sasniedz jau 70.

Analizējot pārējos Indeksa datus salīdzinājumā ar novembri, redzams, ka būtiskas svārstības nav vērojamas nedz pircēju vēlmē piedāvāt augstāku cenu, kā prasīts – tādas indikācijas bijušas vien 1% darījumu, nedz arī pārdevēju ambīcijās prasīt tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu – līdzīgi kā iepriekš tie bijusi ap pusi darījumu, jeb 52%. Taču rādītājs, kas aizvien mēnesi no mēneša pieaug, ir darījumu skaitā, kas tiek realizēti bez kredītu piesaistes – decembrī to īpatsvars sasniedzis jau 29%.

“Redzam, ka darījumos, kuros tiek investēti līdzekļi bez kredītu piesaistes, šobrīd absolūti lielākais vairākums īpašumu tiek pirkti ar mērķi tos pēcāk izīrēt. Turklāt, izvēloties šādu investīcijas veidu, pircēji pirms tam rūpīgi monitorē sludinājumu piedāvājumu, kamēr tiek sagaidīts īpašumus, kuru esošā cena, varbūtējā īres maksa un potenciālā nākotnes vērtība veidos viņiem pieņemamu kombināciju,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva. “Vienlaikus zīmīgi, ka šobrīd šādu darījumu sarunās aizvien biežāk izskan jēdziens – īpašuma vērtība. Pircēji, kas var atļauties un vēlas investēt, labi apzinās, ka dažādiem objektiem par to pašu cenu laika griezumā vērtība būs dažāda. Piemēram, Jūgendstila dzīvoklis klusajā centrā un privātmāja Mārupē šobrīd var maksāt vienādi – ap 350 000 eiro, bet vērtības plaisa starp šiem objektiem ir salīdzinoši liela – kamēr šādam dzīvoklim kultūrvēsturiskā aspekta ietekmē vērtība saglabāties gadu desmitiem, pat simtiem, tikmēr tradicionāla privātmāja pāris gadu desmitu laikā morāli novecos. Tāpēc dzīvokļu realizācija Rīgas vēsturiskajā centrā uz pārējā fona patlaban varam saukt par samērā strauju.”

Apkopojot decembra datus par jauno projektu mājokļu piedāvājumu pirmreizējā tirgū, redzams, ka Rīgas centrā kopš pērnā gada sākuma pirmā ceturkšņa šī segmenta īpašumu cenas augušas vidēji par 15%. Ja pirmajā ceturksnī vidējā cena šādam mājoklim darījumos bija 2 780 EUR/m2, tad šobrīd tā sasniedz jau 3 200 EUR/m2, bet sludinājumos pat 3330 EUR/m2. Savukārt Rīgas apkaimēs pieaugums bijis vidēji 7%, un vidējā cena darījumos decembrī bijusi 2 150 EUR/m2, bet sludinājumos 2 450 EUR/m2.

Kopumā jaunajos projektos decembrī Rīgas centrā bijuši pieejami 190 dzīvokļi, bet apkaimēs 680.

Tādējādi cenu pieaugums un samērā nelielais šīs segmenta īpašumu piedāvājums no jauna apliecina, ka iespējamu cenu lejupslīdi jauno projektu mājokļiem tuvākajā laikā nav pamata prognozēt.

Savukārt sērijveida dzīvokļu vidējā cena decembrī bijusi 1080 EUR/m2, piedzīvojot -3% kritumu attiecībā pret gada trešo ceturksni. Īrei bijuši pieejami ~ 1260 dzīvokļi.

Papildu informācija:

Dr. oec. Ksenija Ijevleva
Latio | Tirgus Analītiķis
E-pasts: ksenija.ijevleva@latio.lv
Mob. +371 26814932

Citi saistītie raksti