Pavasarī Rīgas mājokļu tirgus aktivizējas, un arī šis gads nav bijis izņēmums. Pirmajā ceturksnī kopumā noslēgti 2700 dzīvokļu darījumu, no kuriem teju 40% reģistrēti martā (1030 darījumi). Vienlaikus kopējā aktivitāte 2026. gada pirmajos trīs mēnešos bijusi nedaudz zemāka nekā pērn, kad šajā pašā laikā noslēgto dzīvokļu darījumu bijis par 5% vairāk. Būtiski – aprīlī audzis iegādei pieejamo dzīvokļu skaits, un lielu daļu piedāvājuma sastāda tā sauktie mikromājokļi jeb īpašumi ar platību no 15-30 m². Nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” eksperti šāda tipa dzīvokļus neoficiāli nodēvējuši par “rūķīšu mājokļiem”. Kā mini-dzīvokļi kotējas mājokļu tirgū un kas tos pērk visbiežāk, analizēts “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par aprīli:

• 48 dienas – vidēji tik ilgs laiks bijis nepieciešams, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (50 – martā; 47- februārī; 48 – janvārī; 47 – decembrī; 47 – novembrī; 49 – oktobrī; 51 – septembrī);
• 20% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (18% - martā; 20% - februārī; 20% – janvārī; 19% – decembrī; 19% – novembrī; 18% – oktobrī, 16% – septembrī);
• 21% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (20% - martā; 17% - februārī; 17% - janvārī; 15% – decembrī; 15% – novembrī; 15% – oktobrī; 15% – septembrī);
• 1% pircēju piedāvāja augstāku cenu, nekā norādīts sludinājumā (1% - martā; 2% - februārī; 2% - janvārī; 1% – decembrī; 1% – novembrī; 1% – oktobrī; 1% – septembrī);
• 12% darījumu** Rīgā notikuši ar mājokļiem jaunbūvēs pirmreizējā tirgū (11% – februārī; 9% – janvārī; 7% – decembrī; 8% – novembrī; 8% – oktobrī; 8% – septembrī).

Īrei pieejamo mājokļu skaits mēneša laikā sarucis līdz 2820 (-4%). Aprīlī lielāko daļu piedāvājuma īres segmentā sastādīja dzīvokļi jaunbūvēs un pirmskara namos (66% mājokļu), savukārt sērijveida namos galvaspilsētas apkaimēs īrei bija pieejami aptuveni 970 dzīvokļi.

Turpretī iegādei pieejamo dzīvokļu skaits Rīgā salīdzinājumā ar martu pieaudzis par 15%, sasniedzot 3530 mājokļus. Jauno projektu pirmreizējā tirgū savu pircēju aprīlī gaidīja 2100 dzīvokļu, bet sērijveida ēkās – aptuveni 1230. Aptuveni 40% piedāvājuma sastādīja īpašumi Rīgas pirmskara namos. Neskatoties uz plašo piedāvājumu jaunajos projektos, ar tiem veikti salīdzinoši maz darījumu, un jauno projektu pirmreizējā tirgū martā pārdoti vien 96 dzīvokļi.

Vidējās cenas darījumos dzīvokļiem jauno projektu pirmreizējā tirgū gan Rīgas apkaimēs, gan centrā saglabājušās stabilas. Kvadrātmetrs iekštelpu platības jaunajā projektā aprīlī vidēji maksāja 2690 EUR, savukārt centrā - 3800 EUR. Izmaiņas nav novērotas arī darījumu summās ar dzīvokļiem Rīgas centra renovētajos pirmskara namos – vidējā cena par kvadrātmetru tajos ir 3000 EUR. Lai gan mēneša ietvaros būtiskas atšķirības darījumu vidējās cenā nav novērotas, cenu pieaugumu var uzskatāmi ilustrēt gada griezumā. Gan pirmreizējā tirgus jaunbūvēs, gan Rīgas centra atjaunotajās pirmskara ēkās vidējā cena par iekštelpu platību augusi par teju 10%, salīdzinot ar to pašu periodu 2025. gadā.

Tikpat nozīmīgu cenu kāpumu gada laikā piedzīvojis jauno projektu otrreizējais tirgus. Apkaimēs vidējā cena darījumos aprīlī pārsniegusi 2300 EUR/ m². Salīdzinājumam – pērnā gada aprīlī vidējā cena dzīvokļu cena darījumos bijusi par 9% zemāka. Savukārt Rīgas centrā vidējā cena tuvojas nepilniem 2900 EUR par kvadrātmetru (+5% pret to pašu laika periodu 2025. gadā).

Cenu ziņā kopš gada sākuma vismazāk mainījies sērijveida dzīvokļu tirgus. Vidējās cenas dzīvokļiem apkaimēs turas ap 1160 EUR/ m², bet centrā ap 1540 EUR/ m². Tomēr gada laikā cenas būtiski kāpušas arī šajā segmentā – pērnā gada aprīlī dzīvokli Rīgas apkaimju sērijās varēja iegādāties par 10% lētāk nekā šobrīd.

Lūkojoties sludinājumu portālos, aizvien biežāk iespējams ieraudzīt īpašumus, kas raisa vienu vienīgu jautājumu – kurš gan vēlētos iegādāties 19 m² lielu mājokli? Un kurš tādā gribētu un fiziski varētu dzīvot? Neskatoties uz skepsi, mikromājokļi jeb “rūķīšu mājokļi” ir pieprasīti un populāri, turklāt mazo dzīvokļu kvadrātmetra cena daudzos gadījumos jau līdzinās vai pat pārsniedz jauno projektu cenu atsevišķās Rīgas apkaimēs. Vidēja cena 15-30 m² plašam mājoklim Rīgas centrā gada laikā pieaugusi par 13% un šobrīd sasniedz 3160 EUR/ m². Taču pēdējo piecu gadu laikā cenas kāpums bijis vēl iespaidīgāks, tuvojoties 60% salīdzinājumā ar 2021. gada pirmo ceturksni.

“Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevļeva stāsta - mikrodzīvokļu popularitāte sāka plaukt vēl pirms pandēmijas, taču īpaši strauji attīstījās pēc tās. Tos aktīvi iegādājas mazie investori, ārvalstu studenti, ekspati, kas apmetušies Rīgā uz noteiktu laiku, labi pelnoši IT jomas speciālisti, kuri meklē nelielu dzīvesvietu ārpus ģimenes mājokļa un nevēlas strādāt attālināti no trokšņainas mājas vides. Mini-dzīvokļi ir sevišķi iekārojami mazo, privāto investoru acīs, jo ienesīguma likme šādiem īpašumiem parasti pārsniedz 6%, un tos ir iespējams ātri izīrēt.

“Tā sauktie “rūķīšu dzīvokļi” tirgū ieņem ļoti specifisku nišu. Visvairāk šādu īpašumu pieejami renovētajās pirmskara ēkās Rīgas centrā. Tos visbiežāk pērk investori - gan privātpersonas, gan juridiskās personas – par summu no 70 līdz 90 000 EUR. Dzīvokli kosmētiski uzlabo, mūsdienīgi iekārto pēc labākajām “Pinterest” tradīcijām un pēc tam izīrē. Viss, kas parādās sludinājumu portālos, tiek izķerts kā karsti pīrādziņi, jo īpašumu uzturēšanas izmaksas ir zemas, bet ienesīgums – augsts,” norāda Ksenija Ijevleva.

Pēc “Latio” novērojumiem, īres cenas šajā segmentā svārstās plašā amplitūdā – no 250 EUR mēnesī tālajā centrā līdz pat 600 EUR mēnesī kvalitatīvi renovētos dzīvokļos pilsētas sirdī. Atsevišķos gadījumos sludinājumos prasītā īres maksa pārsniedz pat 1000 EUR mēnesī, īpaši premium klases mikroapartamentos ar dizaina interjeru un izteikti centrālu atrašanās vietu.

Vēl viena mikromājokļu priekšrocība – tos iespējams ātri pārprofilēt no īstermiņa uz ilgtermiņa mājokļiem. Pandēmijas laikā, kad tūristu plūsma gandrīz apstājās, daudzi īstermiņa īrei paredzētie mājokļi tikai pielāgoti ilgtermiņa īrei vietējiem iedzīvotājiem, apliecinot, ka šis nišas segments ir elastīgs un spēj reaģēt uz tirgu teju nekavējoties.

Lai gan tirgus eksperti prognozē “rūķīšu dzīvokļu” uzvaras gājiena turpinājumu, pieprasījumu uzturot gan investoriem, gan minimāla, funkcionāla dzīvesveida piekritējiem, jāņem vērā, ka tie nav piemēroti ģimenēm ilgtermiņa dzīvei, ja tas ir vienīgais “pa kabatai” esošais īpašums.

“Latvijā jau šobrīd ir ārkārtīgi augsts viena cilvēka mājsaimniecību īpatsvars. Cilvēki arvien vairāk izolējas viens no otra, retāk socializējas, kas atspoguļojas arī sarežģītā demogrāfiskā situācijā. Ja arvien vairāk mājokļu tiek pārveidoti par “rūķīšu” dzīvokļiem un to cenas turpina augt, ieguvējs, protams, būs investors, bet ne vienmēr – pats iedzīvotājs. Dzīve 15 vai 20 kvadrātmetros ilgtermiņā ierobežo cilvēka iespējas pilnvērtīgi dzīvot, uzņemt viesus, veidot ģimeni un justies komfortabli savā mājoklī. Latvieša sapnis ir savs pleķītis, taču diez vai padsmit kvadrātmetru plašs miteklis ir tas, par ko vairums cilvēku domā,” akcentē K.Ijevleva.

*Lai iedzīvotāji būtu labāk informēti par aktuālo situāciju nekustamā īpašuma tirgū, “Latio” ik mēnesi publicē “Mājokļu pircēju pārliecības indeksu”, apkopojot sešus visizteiksmīgāk raksturojošos situācijas rādītājus tirgū aizvadītajā mēnesī.

** Dati par Zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem martā.

Papildu informācija:
Dr. oec. Ksenija Ijevleva
Latio | Tirgus Analītiķis
E-pasts: ksenija.ijevleva@latio.lv
Mob. +371 26814932
www.latio.lv