Jaunumi

14.11.2022

Galvenās tendences meža un lauksaimniecības zemes īpašumu tirgū novembrī – pārdot gribētājiem ir jābūt krietni prasīgākiem

Ja mājokļu tirgū pēdējos mēnešos iestājusies zināma mērenība, tad lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) un meža īpašumu tirgus patlaban ir viens no aktīvākajiem Latvijas nekustamā īpašuma tirgū. Vienlaikus vēsturiski šajos segmentos vērojama tā saucamā tirgus dalībnieku asimetriskā informētība jeb situācija, kad vienas puses rīcībā ir krietni vairāk informācijas, nekā otrai pusei, nostādot mežu un lauksaimniecības zemju īpašniekus neizdevīgās pozīcijās gadījumos, kad viņi vēlas šos īpašumus pārdot. Lai esošo situāciju uzlabotu, turpmāk ik mēnesi publicēsim “Lauku īpašumu tirgus indeksu”, kurā galvenajos rādītājos tiks atspoguļoti aktuālie tirgus situācijas dati, mazinot pircēju iespējas “diktēt spēles noteikumus” un ļaujot pārdot gribētājiem būt krietni prasīgākiem. Turklāt pamatoti.

 

“Lauku īpašumu tirgus indekss”* dati par novembri:

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes:

  •  vidējais 1 ha lauksaimniecības zemes pārdošanas cenas pieaugums attiecībā pret 2020. gadu;
  • EUR/ha – vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā;
  • EUR/ha – augstākā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā.

Meža īpašumi:

  •  vidējā summa, ko pārpircēji samaksājuši īpašniekam no reālās tirgus vērtības, pārējo paturot sev;
  • pārdevēji pārdevuši īpašumu zem tirgus cenas;
  • minūtes – vidēji tik ilgi laiks paiet no sludinājumu publicēšanas brīža līdz pirmajam pārpircēja piedāvājumam.

Vērtējot šo segmentu tirgus datus, šobrīd ļoti izteikti redzamas ekonomikā labi pazīstamā termina – tirgus dalībnieku asimetriskā informētība – iezīmes, kad pārdevēji, slikti orientējoties gan īpašumu vērtībās, gan darījumu procesos un nezinot objektīvās īpašumu cenas, uzticas pircēja teiktajam. Savukārt pircējs, gluži pretēji, ir ļoti zinošs šajos jautājumos un tādēļ var manipulēt, diktējot savus nosacījumus.

“Lauksaimniecībā izmantojamās zemes šobrīd tiek uzskatītas par vienu no ienesīgākajiem īpašumu veidiem pasaulē. Tas saistīts gan ar iespēju celt efektivitāti, palielinot vienas saimniecības platības, gan šī īpašuma veida ierobežotību pasaules mērogā, taču Latvijā tikai retais LIZ īpašnieks, atšķirībā no pircējiem, to izprot,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

“Lai arī mūsu indeksa apkopotie dati rāda, ka pēdējos divos gados šajā segmentā pārdošanas cenai par ha ir tendence augt (+ 38%), objektīvi vērtējot, šo īpašumu cenu līmenis vēl joprojām ir būtiski zemāks par vidējo Eiropas Savienībā – ne tikai attiecībā pret vecajām Eiropas Savienības dalībvalstīm, bet arī pret Poliju, Somiju, Zviedriju un pat Igauniju, kur šis tirgus ir ļoti sakārtots un tādēļ caurskatāms.”

 

Aktuālie dati par lauksaimniecībā izmantojamo zemju pārdošanas cenu un darījumu skaitu reģionālā griezumā**

LIZ pardosanas cena

 

Vienlaikus satraucošu situāciju ieskicē arī meža īpašumu darījumu dati. Piemēram, novembrī redzams, ka 65% gadījumu meža zemju īpašnieku pārdevuši šīs dabas vērtības zem tirgus cenas. Turklāt pārpircēji vidēji varējuši nopelnīt 55% no katra darījuma, samaksājot pārdevējam vien 45% no reālās tirgus vērtības. Līdztekus nav noslēpums, ka nereti diemžēl tieši seniori, kas ir sociāli mazāk aizsargātā grupa, ir zaudētāji šādos negodprātīgos darījumos.

“Protams, nespeciālistam ir ļoti grūti orientēties meža īpašumu tirgus cenu aktivitātēs, pat neiespējami, jo ir ārkārtīgi daudz dažādu ietekmējošo faktoru – lokācija un paša īpašuma sastāvs ir tikai daži no tiem. Ļoti aptuveni vērtējot, varu teikt, ka vidējā cena par 1 ha “izcirtumu” patlaban svārstās no 1800 līdz 2400 eiro robežās. Bet mežu īpašniekiem ir svarīgi zināt, ka kopējo meža īpašuma cenu veido meža zemes (izcirtuma) un mežaudzes vērtība. Tāpēc pirms darījuma līguma parakstīšanas vienmēr un obligāti būtu jāvēršas pie neatkarīga, ar pircēju nesaistīta, sertificēta vērtētāja. Jā, tās ir papildu izmaksas, bet pārdevējs vairumā gadījumu tās atgūs ar uzviju, kad realizēs īpašumu par patieso tirgus cenu,” uzsver K. Ijevleva.

 

Šobrīd Latvijas tirgū meža zemes (izcirtuma) un mežaudzes kopējā vērtība sasniegusi 5000 līdz 6000 eiro par ha. Šī ir vidējā summa, par kuru vietējie un ārzemju mežsaimniecības uzņēmumi iegādājas meža īpašumus. Taču vēl trīs, četrus gadus atpakaļ šie skaitļi bija 3000 eiro par ha, bet pirms 10 gadiem – knapi 1500 eiro par ha.

 

“Latio” atgādina piecus galvenos punktus, ko vērts ņemt vērā īpašniekiem, vēloties realizēt meža vai lauksaimniecības zemes īpašumus:

  1. Darījumi jāuztic uzticamiem partneriem, kas pierādījuši sevi nozarē kā drošus.
  2. Objektīvu meža cenu jānoskaidro, pasūtot oficiālu vērtējumu sertificētiem ekspertiem, kas nav ieinteresēti darījuma iznākumā.
  3. Pārdevējam pirmajam nekad nevajadzētu piedāvāt savu cenu, ja mežam tikko nav veikts oficiāls vērtējums, jo nozarē cenas mainās ļoti strauji.
  4. Lai saņemtu labāko piedāvājumu, ieteicamaneatkarīga eksperta vai vairāku potenciālo pircēju aptaujāšana. Šādu pakalpojumu vienkopus nodrošina arī “Latio” mežu vairāksolīšanas rīks.
  5. Pirms darījuma līguma parakstīšanas vienmēr ieteicams vērsties pie uzticama nozares specialista, kas var pārliecināties par līgumā ietvertā atbilstību pārdevēja interesēm. Tas palīdzēs izvairīties no nepatīkamiem pārsteigumiem pēc darījuma noslēgšanas.
     

Skatoties uz tirgus aktivitāti un vērtējot to kontekstā ar inflāciju un energoresursu cenām, šobrīd prognozējams, ka darījumu skaitam šajos segmentos tuvākajos mēnešos ir liels potenciāls tikai pieaugt. Vienlaikus – pārdevējiem ir jāsaprot, ka pie tik augstas pircēju un pārpircēju aktivitātes, šis ir īstais laiks, kad iespējams uzstādīt savus nosacījumus, esot krietni prasīgākiem. Šobrīd nav vietas sasteigtiem darījumiem. Tikai objektīva tirgus cenas nenoteikšana un detalizēta iepazīšanās ar līguma nosacījumiem var pasargāt no ievērojamu līdzekļu zaudējuma vai precīzāk – to neiegūšanas.
 

*Indeksa aprēķins veikts, balstoties uz “Latio” darījumu vadītāju sniegtajiem datiem.

** Dati apkopoti, izmantojot “Latio”ekspertu aplēses un publiski pieejamos oficiālos datus.

Papildu informācija:

Sandijs Lūkins
Latio | Mežu un lauksaimniecības zemes pārdošanas nodaļas vadītājs
E-pasts: sandijs.lukins@latio.lv
Mob. +371 29426524