Ekonomiskās krīzes zemākais punkts 2009. gadā daļai iedzīvotāju sniedza iespēju brīvos līdzekļus ieguldīt nekustamajā īpašumā, dzīvokļu cenām divu gadu laikā samazinoties par aptuveni 70%. Investoriem tas bija izdevīgs ieejas punkts tirgū: tolaik par 100 000 EUR varēja iegādāties aptuveni trīs dzīvokļus sērijveida ēkās. Ņemot vērā, ka bankas finansēja ne vairāk kā pusi no pirkuma maksas, investori īpašumus pirka galvenokārt par saviem līdzekļiem. Nekustamo īpašumu aģentūra “Latio” jau iepriekš vēstīja, ka Rīgas sērijveida dzīvokļu cenas apkaimēs arvien nav sasniegušas pirmskrīzes līmeni, un pat krīzes zemākajā punktā pirkušajam investoram lielāko daļu peļņas devuši īres ienākumi, nevis cenu kāpums. Tas ir būtisks apsvērums arī šodien, vērtējot, ko par līdzekļiem iespējams nopirkt un kādus ienākumus konkrētais īpašums varētu nest ilgtermiņā.

Par to pašu summu par 55% mazāk platības un nesasniedzami jaunie projekti

Krīzes zemāko punktu piedzīvojām pirms 17 gadiem, kad strauji krita arī mājokļu cenas. Ja 2007.gada aprīlī dzīvokli sērijveida ēkā Rīgas apkaimēs varēja iegādāties par 1720 EUR/ m², divus gadus vēlāk vērtība bija mazinājusies jau par aptuveni 70%. Rezultātā tāds pats dzīvoklis 2009. gada nogalē maksāja 540 EUR/ m².

Par simts tūkstošiem 2009. gada nogalē Rīgas apkaimēs varēja iegādāties 186 kvadrātmetrus sērijveida dzīvokļu platības jeb aptuveni trīs divistabu dzīvokļus. Lai šodien nopirktu tos pašus 186 m², būtu vajadzīgi jau 220 000 EUR, savukārt par jau pieminētajiem simts tūkstošiem 2026. gada rudenī iespējams iegādāties vien 84 kvadrātmetrus sērijveida dzīvokļu platības.

Tāpat vēl nesen 100 000 EUR pircējam ļāva iegādāties dzīvokli arī jauno projektu pirmreizējā tirgū. Piemēram, 2018. gada nogalē ar simts tūkstošiem pietika, lai iegādātos līdz pat 68 m² platības dzīvokli Rīgas apkaimēs. Atkarībā no plānojuma par šo summu varēja nopirkt plašu un modernu divistabu vai kompaktu trīsistabu mājokli. Turpretī šā gada rudenī izvēles iespējas budžetam līdz simts tūkstošiem sarūk, un jauno projektu segmentā atbilst vien 35 kvadrātmetriem – vienistabas vai maksimāli kompaktam divu istabu dzīvoklim. Tādēļ, ja pircējam ir svarīgs plašums, pieejamākā izvēle aizvien ir dzīvokļi sērijveida namos.

Galveno ienākumu “kumosu” veido īre

Šajā laikā inflācijas iespaidā būtiski mainījušās ne tikai mājokļu cenas, bet arī pirktspēja. Lai šobrīd iegādātos tādu pašu preču un pakalpojumu grozu, kādu 2009. gada nogalē varēja nopirkt par 100 000 EUR, tagad būtu vajadzīgi aptuveni 170 000 EUR. “Latio” aplēses liecina – ja šie paši simts tūkstoši būtu turēti termiņnoguldījumā, summa šajā gadā būtu pieaugusi līdz aptuveni 119 400 EUR.

Kā stāsta “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva, vairāk naudas kontā automātiski nenozīmē lielāku pirktspēju. “Ņemot vērā, ka uzkrājuma pirktspēja sarukusi par aptuveni 30%, reālie ieguvēji būtu tikai tie, kuru uzkrājums pārsniegtu 170 000 EUR. Turot naudu bankas kontā, šādu pieaugumu sasniegt nevar pretēji tam, ko sniegtu ieguldījums nekustamajā īpašumā,“ secina Ijevleva.

Viņa skaidro – ja investors par 100 000 EUR krīzes zemākajā punktā būtu iegādājies sērijveida dzīvokļus Rīgā un tos izīrējis, īpašumu kopējā vērtība šā gada rudenī būtu aptuveni 220 000 EUR. Papildus tiem aptuveni 181 000 EUR veidotu ieņēmumi no īres, ja tie būtu uzkrāti. Tādējādi ieguldījums būtu četrkāršojies, pārsniedzot 400 000 EUR. Salīdzinājumam: cenu kāpums devis aptuveni 120 000 EUR.

“Ja runājam tieši par sērijveida dzīvokļiem, īres ieņēmumi ir skaitlis pēc tam, kad no tiem atskaitīti aptuveni 15% par laiku bez īrnieka un uzturēšanas izmaksām; nodokļi un darījumu izmaksas aprēķinā nav iekļautas. Parasti vispirms skatāmies, par cik dzīvokli nopirkām un par cik to varētu pārdot. Ja pa šo laiku dzīvokli esam izīrējuši, ar šiem diviem skaitļiem vien nepietiek. Šajā piemērā īre devusi vairāk nekā pats cenas kāpums, tāpēc, izvēloties dzīvokli izīrēšanai, ir svarīgi saprast, kāds apkaimē būs pieprasījums un cik no īres maksas paliks pāri pēc izdevumiem,” skaidro Ksenija Ijevleva.

Ko pircējam šodien darīt ar 100 000 EUR?

Skatoties uz augošajām nekustamo īpašumu cenām visās Baltijas valstīs un apzinoties, ka pie mums kāpums pagaidām ir vismērenākais, eksperti uzskata – pārdošanas cenām tuvākajā laikā nav pamata kristies nevienā segmentā, tostarp sērijveida projektos. Šā gada 3. ceturksnī vidējā cena darījumos pieauga dzīvokļiem gan Daugavas labā, gan kreisā krasta apkaimēs. Pircējam ar jau iekrātu budžetu tas ir iemesls sākt skatīties piedāvājumu tagad un noteikt cenu, par kuru konkrētais pirkums ir izdevīgs, arī nepaļaujoties uz turpmāku sadārdzinājumu. Dzīvoklis var dot īres ienākumus un vērtības pieaugumu ilgākā laikā, taču nedrīkst aizmirst par uzturēšanas izmaksām, laiku bez īrnieka un to, ka īpašumu ne vienmēr var ātri pārdot.

Tāpat aizvien pieprasīti ir mājokļi Rīgas centra pirmskara ēkās. 2026. gada rudenī renovētu ēku dzīvokļu vidējā cena darījumos sasniedza aptuveni 2850 EUR par kvadrātmetru pirmreizējā tirgū un 2680 EUR – otrreizējā. Pie 100 000 EUR budžeta tas atbilst ap 35–37 m². Salīdzinājumam: centra nerenovēto ēku segmentā pie vidējās cenas 1749 eiro par kvadrātmetru budžets atbilst ap 57 m². Pirmskara nama dzīvoklim šis ir sākuma orientieris: jāskatās gan dzīvokļa stāvoklis, gan plānotie ēkas remonti un tas, cik no budžeta būs vajadzīgs īpašuma sagatavošanai.

“Labs plānojums un sakārtota ēka piesaistīs īrniekus, neskatoties uz kompakto platību. Pirms iegādes būtiski noskaidrot, kādi ieguldījumi veikti pašā ēkā, vai ir mainīti stāvvadi, elektroinstalācija, atjaunota kāpņutelpa vai fasāde.  Noteikti vērts aprēķināt, cik vēl būs jāiegulda dzīvokļa iekārtošanā un cik no īres maksas paliks pāri pēc izdevumiem. Ja šie skaitļi ir pārliecinoši arī bez cerības uz cenu kāpumu, šāds dzīvoklis var būt labs pirmais ieguldījums mazajam investoram,” skaidro K. Ijevleva.

Ja centra dzīvokli plānots izīrēt, vērts salīdzināt divus scenārijus – kādus ienākumus sniegtu ilgtermiņa īre un cik paliktu no īstermiņa īres, atskaitot uzkopšanu, platformas komisiju, komunālos maksājumus un pārējos izdevumus, rēķinoties arī ar sezonām, kad īrnieku būs mazāk.
 

Papildu informācija:
Dr. oec. Ksenija Ijevleva
Latio | Tirgus Analītiķis
E-pasts: ksenija.ijevleva@latio.lv
Mob. +371 26814932
www.latio.lv