Pērnais gads nekustamo īpašumu pircēju un pārdevēju vidū aizvadīts ar piesardzīgu optimismu. Ja vēl gada sākumā mājokļu tirgus neizrādīja manāmas atveseļošanās pazīmes, tad otrais pusgads iezīmēja krietni augstāku aktivitāti un virzīja pircējus lēmumu pieņemšanas virzienā. Kādu 2025. gadu nekustamo īpašumu jomā prognozē “Latio” eksperti?

Pirmais Eiropas Centrālās bankas (ECB) lēmums jūnijā samazināt EURIBOR tirgus dalībnieku vidū bija sen gaidīts notikums. Lai gan samazinājums bija vien 0,25 procentpunkti (ar identiskiem lēmumiem septembrī un decembrī), simboliski tas signalizēja inflācijas augstākā punkta pārvarēšanu un mājokļu tirgus atlabšanas procesu. Gada beigās novērojām darījumu skaita pieaugumu, tomēr pircēji joprojām ietur apdomīgas pauzes. Darījumu vadītāji ir pārliecināti: pircēju pusē zudušas iepriekš valdošās bažas par mainīgo ikmēneša kredītmaksājumu apmēru, tādējādi mudinot spert drošāku soli nekustamā īpašuma iegādē. Pēc ECB paziņojumiem, procentpunkti mazināsies arī 2025. gadā.

 “Kredītu likmēm vienmēr būs ietekme uz tirgu, tomēr ieteiktu abstrahēties no konkrētā rādītāja un pavērot tirgu kopumā, meklējot faktorus, kas bremzē gan visu ekonomiku kopumā, gan mājokļu tirgu atsevišķi – vai tie būtu nepārdomāti valdības lēmumi saistībā ar nodokļiem, korupcija, demogrāfijas un darba spēka problēmas. Nereti uz starpbanku procentu likmēm tiek liktas pārāk lielas cerības, ignorējot visu pārējo,“ Euribor nozīmī kopējā nekustamo īpašumu ekosistēmā skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

Runājot par šā gada tendencēm, pašlaik nav indikāciju par būtiskām izmaiņām, kas varētu satricināt nekustamo īpašumu nozari – tostarp netiek prognozēts arī cenu kritums. Darba tirgus saglabājas stabils, tāpat atsevišķās nozarēs varam vērot arī atalgojuma pieaugumu. Pozitīvas pārmaiņas skars esošos kredītņēmējus, kuriem tiks atviegloti pārkreditēšanās nosacījumi. Grozījumi Patērētāju tiesību aizsardzības likumā paredz, ka vairs nebūs nepieciešama esošā kredītdevēja piekrišana pārkreditācijai, kā arī par to netiks piemērota maksa jeb kompensācija kreditoram. Savukārt maksa par jauna kreditēšanas līguma noformēšanu nedrīkstēs būt lielāka par 1% no jaunās kredīta summas. Lai gan jaunais regulējums tika ieviests jau pērn, paredzams, ka aktīvāka rotācija sāksies 2025. gadā pēc tam, kad esošie kredītņēmēji saņems pēdējo valsts atbalsta maksājumu. Turpmāk “migrācijai” starp bankām esot vienkāršākai un lētākai, īpašnieki aktīvāk meklēs izdevīgākos nosacījumus. Pieļaujams, ka varētu atgriezties interese par lielākām platībām; augstā EURIBOR apstākļos daudzi potenciālie pircēji bija spiesti pieņemt kompromisu un, nekvalificējoties sākotnējam hipotēkas apmēram, izvēlēties mazākas platības mājokli (piemēram, divu istabu dzīvokli trīs istabu mājokļa vietā) vai īpašumu īrēt, gaidot iegādei piemērotāku brīdi. Tādējādi šogad varētu notikt atgriešanās pie pircēju sākotnējās vīzijas par sapņu mitekli.

Pēdējo gadu laikā transformējies arī īres mājokļu tirgus, kļūstot vēl aktīvāks. Ja agrāk mājokļa īres opcija bija kā pagaidu variants jeb starpsolis pirms īpašuma iegādes, šobrīd īre daudziem ir apzināta, proti, cilvēki īrē priekšrocību, nevis finansiālo iespēju dēļ, izceļot mobilitāti, plašākas lokācijas un iespēju dzīvot sapņu īpašumā, neesot ilgtermiņa hipotēkas saistībās. Prognozējams, ka īres tirgus saglabāsies aktīvs ne tikai vasaras beigās, kad sāk rosīties studenti, bet visu gadu. “Latio” novērojumi liecina, ka īres tirgus “uzrāvienu” fiksējuši īpašnieki un mazie investori, kas interesējas par nelieliem investīciju dzīvokļiem pilsētu centros, kurus pēcāk izmantot īstermiņa īrei. Galvenokārt šādi darījumi notiek par saviem līdzekļiem, norādot uz iedzīvotāju uzkrājumu esamību un meklējot veidu, kā pasargāt naudu no vērtības zuduma, vienlaikus paaugstinot personīgo finansiālo labklājību. Līdzīgi kā potenciālie pircēji, arī īrnieki meklē modernus, komfortablus, mūsdienu prasībām atbilstošus mājokļus, par kuriem gatavi atbilstoši maksāt.

Tāpat turpināsies stabila iedzīvotāju interese meklēt īpašumus ārzemēs, sevišķi Eiropas dienvidos, ko novērojam jau vairākus pēdējos gadus. Meklēt mītni ārvalstīs mudina gan ģeopolitiskā situācija, gan vēlme pēc finansiālās izaugsmes, investējot īpašumā, kuru izīrēt periodā, kamēr pats īpašnieks uzturas Latvijā. Reaģējot uz augošo interesi, atsevišķas valstis, piemēram, Portugāle, jau ieviesušas jaunus regulējumus, ierobežojot ārvalstnieku iespējas iegādāto īpašumu izīrēt pašiem un pārņemot īstermiņa īres funkciju valsts paspārnē.

Reģionos šobrīd aktivizējusies īres namu būvniecība vairākās lielajās pilsētas, kas savukārt ir vēl viens labs signāls – cilvēki grib dzīvot ārpus Rīgas un pašvaldībās tiek atrastas dzirdīgas ausis, kas spēj reaģēt uz pieprasījumu. Ar ALTUM atbalstu īres namu būvniecība uzsākta Bauskā, Jelgavā, Valmierā, Tukumā un Ventspilī, bet  Cēsis ir līguma slēgšanas procesā. Cilvēki migrē tur, kur saredz potenciālas darba vietas un kur iespējams atrast mitekli. “Latio” darījumu vadītāji novērojuši, ka ekonomiski attīstītos reģionos ir grūtības ar mājokļa atrašanu (piemēram, Valmierā, Cēsīs, arī Ogrē, Jelgavā) un pieprasītākajās vietās to cenas jau pietuvojas Rīgas cenām. Jo tālāk no novada administratīvā centra, jo zemākas būs mājokļu cenas – bet arī mazāk īpašumu, kuru tehniskais stāvoklis un kvalitāte atbildīs mūsdienu pircēja pamatprasībām. Tāpat ierobežojošs faktors ir mazāka iespēja saņemt bankas hipotekāro kredītu mājokļa iegādei. Tā gan ir viena no problēmām, kuru nevar atrisināt, uzbūvējot vienu daudzdzīvokļu namu pilsētā – šeit nepieciešams stratēģisks, starpdisciplinārs risinājums valsts mērogā.