Если на рынке жилья в последние месяцы наступила определенная умеренность, то рынок лесов и сельскохозяйственных угодий (с/х угодья) сейчас является одним из самых активных в латвийском секторе недвижимости. В то же время исторически в этом сегменте наблюдается так называемая асимметричная информированность участников рынка, или ситуация, когда в распоряжении одной стороны гораздо больше информации, чем у другой стороны, ставя владельцев лесов и сельскохозяйственных угодий на невыгодные позиции в случаях, когда они хотят продать это имущество. Чтобы улучшить сложившуюся ситуацию, компания «Latio» впредь ежемесячно будет публиковать «Индекс рынка сельского имущества», в котором в главных показателях будут отражены актуальные данные о ситуации на рынке, сокращая возможности покупателей «диктовать правила игры» и позволяя желающим продать быть значительно требовательнее. Причем обоснованно.

«Индекс рынка сельского имущества»* данные за ноябрь:

Сельскохозяйственные земли:

• средний прирост цены продажи 1 га сельскохозяйственных земель по отношению к 2020 году;
• EUR/га – средняя арендная плата в год за сельскохозяйственную землю в Латвии;
• EUR/га – самая высокая арендная плата в год за сельскохозяйственную землю в Латвии.

Лесная собственность:

• средняя сумма, которую перекупщики заплатили владельцу от реальной рыночной стоимости, остальное оставив себе;
• продавцы продали имущество ниже рыночной цены;
• минут – в среднем столько времени проходит с момента публикации объявлений до первого предложения перекупщика по рыночной цене.

Оценивая рыночные данные этого сегмента, сейчас очень ярко заметны признаки хорошо известного в экономике термина — асимметричной информированности участников рынка, когда продавцы, плохо ориентируясь в стоимости имущества и в процессах оформления сделок и не зная объективных цен на имущество, доверяют словам покупателя. А покупатель, наоборот, очень сведущ в этих вопросах и поэтому может манипулировать, диктуя свои условия.

«Сельскохозяйственные угодья сегодня считаются одним из самых прибыльных видов собственности в мире. Это связано как с возможностью повышения эффективности за счет увеличения площади одного хозяйства, и ограниченности этого вида собственности в мировом масштабе, но в Латвии мало кто из владельцев с/х угодий, в отличие от покупателей, это понимает», - пояснила аналитик рынка «Latio» Ксения Иевлева. — Несмотря на то, что обобщенные нашим индексом данные показывают, что в последние два года в этом сегменте цена продажи за га имеет тенденцию к росту (+ 38%), объективно оценивая, уровень цен на это имущество по-прежнему существенно ниже среднего по Евросоюзу — не только по отношению к старым странам Евросоюза, но и к Польше, Финляндии, Швеции и даже Эстонии, где этот рынок очень упорядочен и поэтому прозрачен».

Актуальные данные о цене продажи сельскохозяйственных угодий и количество сделок в региональном разрезе**

В то же время тревожную ситуацию рисуют и данные сегмента лесного имущества. Так, в ноябре видно, что в 65% случаев владельцы лесных угодий продавали их ниже рыночной цены. При этом перекупщики в среднем смогли заработать 55% от каждой сделки, заплатив продавцу всего 45% реальной рыночной стоимости. Вместе с тем не секрет, что нередко, к сожалению, именно пожилые люди, являющиеся социально менее защищенной группой, являются пострадавшими в таких недобросовестных сделках.

«Конечно, неспециалисту очень сложно ориентироваться в ценовой активности рынка лесной собственности, даже невозможно, поскольку существует чрезвычайно много различных влияющих факторов – месторасположение и состав самого имущества – лишь некоторые из них. Очень приблизительно оценивая, могу сказать, что средняя цена за один гектар «вырубки» колеблется сейчас в пределах 1800-2400 евро, а владельцам лесов важно знать, что общую цену составляет как стоимость лесной земли, так и стоимость лесонасаждения. Поэтому перед подписанием договора о сделке всегда и обязательно следовало бы обратиться к независимому, не связанному с покупателем, сертифицированному оценщику. Да, это дополнительные затраты, но продавец в большинстве случаев вернет их с лихвой, когда реализует имущество по истинной рыночной цене», - подчеркивает К.Иевлева.

В настоящее время общая стоимость лесных земель и лесных насаждений на латвийском рынке достигла от 5 000 до 6 000 евро за гектар. Это средняя цена, по которой местные и иностранные лесные компании покупают лесное имущество. Однако ещё три-четыре года назад эти цифры составляли 3 000 евро за гектар, а 10 лет назад они едва достигали 1 500 евро за гектар.

«Latio» напоминает пять основных пунктов, которые стоит учитывать собственникам при желании реализовать лесную или сельскохозяйственную земельную собственность:

1. Сделки должны быть доверены партнерам, на которых можно положиться и которые зарекомендовали себя в отрасли как надежные.
2. Объективную цену леса нужно выяснить, заказав официальную оценку сертифицированным экспертам, не заинтересованным в исходе сделки.
3. Продавцу первому никогда не стоит предлагать свою цену, если в недавнем времени не сделана официальная оценка леса, так как в отрасли цены меняются очень быстро.
4. Для получения наилучшего предложения рекомендуется провести опрос независимого эксперта или нескольких потенциальных покупателей. Такую услугу обеспечивает также инструмент аукциона лесов Latio.
5. Перед подписанием договора о сделке всегда рекомендуется обратиться к независимому специалисту или хотя бы показать его членам своей семьи, которые могут убедиться в соответствии содержащегося в договоре интересам продавца.

Если смотреть на активность рынка и оценивать ее в контексте инфляции и цен на энергоресурсы, то сейчас прогнозируется, что количество сделок в этих сегментах в ближайшие месяцы имеет большой потенциал только расти. Также продавцы должны понимать, что при такой высокой активности покупателей и перекупщиков, сейчас то самое время, когда можно устанавливать свои условия, будучи значительно требовательнее. Сейчас нет места для спешных сделок. Только объективное неопределение рыночной цены и детальное ознакомление с условиями договора могут уберечь от значительной потери средств, а точнее - их неполучения.

* Расчет индекса сделан на основе данных, предоставленных руководителями сделок «Latio».

** Оценка экспертов «Латио» и обобщённые данные Государственной земельной службы.

Дополнительная информация:

Sandijs Lūkins

Руководитель отдела продаж леса  | Latio
Эл.почта: sandijs.lukins@latio.lv
Моб. +371 29426524