В последние пару месяцев рынок жилья можно охарактеризовать как фильм в режиме замедленной съёмки. Сделки совершаются, но с очень разной скоростью в разных сегментах. И покупатели, и продавцы надеются на изменение соотношения цен в желаемом ими направлении – продавцы на повышение, покупатели на снижение. Однако существенных колебаний цен не наблюдается – даже в декабре, когда большинство получили ноябрьские счета и осознают предстоящие расходы. Для того, чтобы жители были лучше осведомлены о текущей ситуации, «Latio» ежемесячно обобщает в «Индексе уверенности покупателей жилья» пять показателей, которые наиболее ярко характеризуют ситуацию на рынке в прошедшем месяце. Самая главная новость декабря – увеличивается доля жителей, которые, избегая последствий инфляции, вкладывают свободные средства в недвижимость.

Данные «Индекса уверенности покупателей жилья»* за декабрь:

• 70 дней – столько времени в среднем требовалось для продажи жилья по рыночной цене (в ноябре – 61, в октябре – 45, в сентябре – 36, в августе – 32, в июле – 28 дней);
• 5% жилья было продано в течение месяца с момента размещения объявления (в ноябре – 5 %, в октябре – 8 %, в сентябре – 12 %, в августе – 14 %, в июле – 16 %);
• 52% продавцов потребовали несоразмерно высокую цену для рыночной ситуации (в ноябре – 51%, в октябре – 55%, в сентябре – 58%, в августе – 63%, в июле – 60%);
• 1% покупателей предложили цену выше указанной в объявлении (в ноябре – 1%; в октябре - 2%; в сентябре - 2%; в августе - 4%; в июле - 7%);
• 29 % сделок состоялись без привлечения кредитных средств (в ноябре – 28 %, в октябре – 26 %, в сентябре – 26 %, в августе – 26 %, в июле – 24 %).

В декабре рынок жилья в основном можно охарактеризовать как выжидательный – без существенных колебаний в желаемом направлении продавцов или покупателей. Многие желающие продать удерживают цены на летне-осеннем уровне, не снижая их и надеясь на рост спроса в первом квартале этого года. Покупатели, напротив, принимают решения намного медленнее, тщательно оценивая все предложения и часто взвешивая потенциал прибыльности новой недвижимости. В то же время рынок не остановился. Всё-таки хорошие объекты жилой недвижимости, обустроенные со вкусом, с современной отделкой и не требующие дополнительных вложений, продаются относительно быстро – в среднем в течение месяца. Даже в серийных домах. Однако объекты, морально устаревшие и не отвечающие современным требованиям, без значительного снижения их цены могут продаваться месяцами, не получая ни единого звонка. Таким образом, среднее количество дней, в течение которых продаются объекты, вышедшие на рынок, в настоящее время достигает 70 дней.

Анализируя остальные данные Индекса по сравнению с ноябрем, видно, что существенных колебаний не было ни в готовности покупателей предлагать цену выше требуемой – такие признаки были только в 1% сделок, ни в амбициях продавцов запрашивать цену, несоразмерно высокую для рыночной ситуации – подобно прежним наблюдениям, таких было около половины сделок или 52%. Однако количество сделок, которые осуществляются без использования кредита, является показателем, который продолжает расти из месяца в месяц – в декабре их доля уже достигла 29%.

«Мы видим, что в сделках, в которые инвестируются средства без привлечения кредитов, в настоящее время абсолютное большинство объектов недвижимости покупается с целью их последующей сдачи в аренду. Кроме того, выбирая этот вид инвестиций, покупатели заранее внимательно следят за предложением объявлений, ожидая объектов, чья текущая цена, вероятная арендная плата и потенциальная будущая стоимость составят для них приемлемое сочетание», — поясняет «Latio» рыночный аналитик Ксения Иевлева. В то же время показательно, что в настоящее время понятие стоимости имущества всё чаще фигурирует в переговорах по таким сделкам. Покупатели, которые могут себе это позволить и хотят инвестировать, прекрасно понимают, что разные объекты по одной и той же цене со временем будут иметь разную стоимость. Например, квартира в доме югендстиля в Тихом центре и частный дом в Марупе сейчас могут стоить одинаково – например, 350 000 евро, но разрыв в стоимости между этими объектами относительно велик – так как на такую квартиру влияет культурно-исторический аспект, ее стоимость сохранится на десятилетия, а то и на сотни лет, а стандартный частный дом за пару десятков лет морально устареет. Поэтому реализацию хорошей квартиры в историческом центре Риги в настоящий момент можно назвать относительно быстрой на всем остальном фоне».

Свод декабрьских данных о предложении новостроек на первичном рынке показал, что в центре Риги с начала прошлого года цены на недвижимость в этом сегменте выросли в среднем на 15%. Если в первом квартале средняя цена такого жилья в сделках составляла 2 780 евро/м², то сейчас она достигает уже 3 200 евро/м², а в объявлениях даже 3 330 евро/м². С другой стороны, в окрестностях Риги рост составил в среднем 7%, а средняя цена в сделках в декабре составила 2 150 евро/м², а в объявлениях 2 450 евро/м².

Всего в новых проектах в центре Риги в декабре было доступно 190 квартир, а в окрестностях – 680 квартир.

Следовательно, рост цен и относительно небольшое предложение объектов в этом сегменте еще раз подтверждают, что нет оснований прогнозировать возможное снижение цен на жильё в новых проектах в ближайшее время.

С другой стороны, средняя цена серийных квартир в декабре составила 1 080 евро/м², что на 3% меньше, чем в третьем квартале года. Около 1260 квартир были доступны для аренды.

Несмотря на то, что в 2022 году рынок недвижимости претерпел множество чрезвычайно быстрых изменений, которые заставляли профессионалов отрасли принимать решения в непредсказуемых рыночных условиях, новые вызовы также способствовали внедрению все более и более удобных для клиентов услуг. Так, например, «Latio» теперь предлагает инструмент – Электронный аукцион объектов недвижимости, в том числе земель сельскохозяйственного назначения и лесных угодий, калькуляторы для принятия решения о покупке или аренды, калькулятор энергоэффективности жилья, иллюстративный инструмент расчета ставки доходности объектов недвижимости в базе данных Latio Что не менее важно – в 2022 году компания также решительно начала осведомлять участников рынка о текущих событиях на рынке с целью сокращения потенциальных рисков мошенничества из-за отсутствия объективной общедоступной информации, как в виде индексов недвижимости, так и индексов в сегменте лесов и земель сельскохозяйственного назначения. Компания намерена продолжить работу в этом направлении также в этом году.

* Расчет индекса сделан на основе данных, предоставленных агентами недвижимости «Latio».

Дополнительная информация:
Д-р экон.наук Ксения Иевлева

Аналитик рынка ¦ Latio
ksenija.ijevleva@latio.lv