В 2020 году из-за пандемии Covid-19 количество свободных арендных площадей быстро увеличилось, что способствовало постепенному снижению цен на аренду, но с первой половины 2021 года по мере ослабления ограничений рынок как краткосрочной, так и долгосрочной аренды начал оживать, о чём свидетельствует анализ сделок и предложений на рынке домовладений и аренды квартир, проведенный компанией Latio.

«Самым низким уровень арендной платы был в апреле 2020 года, как только в стране объявили чрезвычайное положение и приняли ограничительные меры. Наряду с необходимостью работать и учиться на дому, спрос на аренду квартир в центре значительно снизился, но уже летом 2021 года из-за ослабления ограничений студенты из регионов и из-за рубежа вернулись в Ригу, а Латвия открылась для туристов. Некоторые офисные работники вернулись на свои рабочие места, как и прежде предпочитая жить поближе к своему месту работы. Таким образом, с июня по август 2021 года спрос на аренду квартир в центре Риги почти вернулся на уровень 2019 года», – заключает оценщик недвижимости SIA Latio Елена Бойко.

В настоящее время наблюдается высокий спрос на аренду квартир в новых проектах. «Качество квартиры становится все более важным фактором при выборе квартиры для аренды. По мнению экспертов, домовладелец должен вложиться в ремонт и меблировку квартиры, прежде чем она будет предложена для аренды. Несмотря на то, что сейчас спрос высок, снять некачественную квартиру можно только по значительно более низкой цене», – говорит Е. Бойко.

В 2020 году количество сделок с домовладениями в Риге по сравнению с 2019 годом значительно снизилось. Если в 2019 году было зарегистрировано 20 сделок с недвижимостью от 500 до 5500 м², то в 2020 году было зарегистрировано всего 7 сделок.

«Учитывая ограничения пандемии, большое количество инвесторов заняли выжидательную позицию, полагая, что по мере падения арендной платы домовладельцы будут вынуждены со временем снизить также цены продажи. Однако, наблюдая за динамикой цен, можно сделать вывод, что цены продажи не снизились. Ситуация на рынке начала улучшаться в 2021 году, в первом полугодии уже зарегистрировано 5 сделок, что почти вдвое превышает количество сделок, зарегистрированных в первом полугодии 2020 года», – сообщает Е. Бойко.

Несмотря на общую ситуацию в стране, в 2020 году средняя цена продажи квадратного метра домовладения по сравнению с ценой 2019 года выросла на 25%, достигнув 523 евро/м². В первой половине 2021 года средняя цена продажи с учетом 5 сделок составила 499 евро/м². Наиболее покупаемыми являются домовладения общей площадью застройки от 1000 до 3000 м². Наиболее часто регистрируемые общие суммы сделок составляют от 500 000 до 1,5 миллиона евро.

«Учитывая, что количество сделок с домовладениями в Риге совсем небольшое и каждая сделка по-своему уникальна, конечно, сложно делать выводы о динамике цен на квадратный метр, потому что одна сделка может существенно изменить среднюю цену на квадратный метр, но в целом хочу отметить, что интерес покупателей к приобретению домовладений не уменьшился, а наоборот, вырос, чему отчасти способствовало принятие нового закона об аренде жилых помещений 17 марта 2021 года», – заключает Е. Бойко.

Она признает, что на данный момент покупаемые домовладения можно разделить на три сегмента:

1. домовладения в плохом или неудовлетворительном состоянии, которые покупаются для их полной реконструкции;

2. среднего состояния домовладения, обеспеченные денежным потоком, частично соответствующим рыночному уровню. Такие домовладения приобретаются для их частичного улучшения, освобождения от долгосрочных арендаторов, повышения арендной платы и последующей продажи целого арендного домовладения с привлекательным денежным потоком или продажи отдельных квартир;

3) полностью реконструированные домовладения со стабильным денежным потоком и максимальной заполняемостью.

«В настоящее время больше всего сделок совершается с домовладениями первого и второго типа, которые приобретаются для реконструкции и продажи квартир. Наименьшее количество сделок совершается с полностью реконструированными арендными домовладениями со стабильным денежным потоком, так как количество предложений домовладений третьего типа очень ограничено. Есть надежда, что принятие нового закона об аренде жилья будет способствовать развитию третьего сегмента, и в 2022 году в Риге появится гораздо больше построенных или реконструированных арендных домовладений с качественным сервисом и эффективным управлением», – говорит Е. Бойко.

В Риге домовладения до стадии реконструкции в 2021 году продавались по ценам от 300 до 500 евро/м², в центре города достигая 600 евро/м². Цены продаж на здания с частичным ремонтом и квартирами, сдающимися в аренду в соответствии с ситуацией свободного рынка, колеблются от 500 до 800 евро/м², в некоторых случаях даже выше 1000 евро/м², если недвижимость в отличном состоянии, квартиры небольшой площади и объект обеспечивает хороший доход. Домовладения, в которых собственники проводят полную реконструкцию и полностью обновляют здания в соответствии с современными требованиями, практически не возвращаются на рынок продаж в качестве единого домовладения. Принимая во внимание значительные затраты на реконструкцию, собственники оставляют такую ​​недвижимость как сдаваемые в аренду домовладения или продают их как отдельные квартиры или коммерческие помещения.

«С введением новых правил аренды этот рынок в Латвии становится все более привлекательным. Инвесторы очень заинтересованы в нём, и в ближайшие годы некоторые из них уже запланировали вложиться в покупку или строительство новых и отремонтированных арендных домовладений. По прогнозам экспертов Aльянса развития недвижимого имущества (NĪAA), ежегодно на рынок аренды в Латвии планируется привлекать инвестиции в размере до 100 миллионов евро», – заключает Е. Бойко.

С обзором рынка домовладений можно ознакомиться здесь.